یکی از موضوعاتی که در امر خرید و فروش املاک باید به آن توجه کرد، فروش ملک در رهن بانک است. بسیاری از مردم زمانی که به وام هایی با مقادیر بالا نیاز دارند، از طریق وثیقه گذاشتن سند ملک، از بانک وام دریافت می نمایند. به همین دلیل بسیاری قبل از بازپرداخت وام با این سوال روبرو هستند که آیا امکانی برای فروش و یا انتقال ملک در رهن بانک وجود دارد یا خیر؟ احتمالا اولین چیزی که در پرس و جو‌ها و تحقیق‌ها در این خصوص به دست می‌آورید این است که فروش ملک در رهن بانک غیر قانونی است، مگر اینکه مراحل قانونی آن طی شود. حال این مراحل قانونی چیست؟ در ادامه به انتقال ملک در رهن بانک  به کمک کارشناس رسمی دادگستری عمران و امور بانکی بیشتر می پردازیم.

برای فروش ملک در رهن بانک شما باید ابتدا اقدام به دریافت رضایت کتبی و رسمی از بانک کنید. به این معنا که بانک را مجاب کنید که فروش یا انتقال ملک خللی در تضمین بازپرداخت تسهیلات شما ایجاد نمی‌کند.

• در صورتی که بانک از بازپرداخت تسهیلات اخذ شده مطمئن شود، رضایت خود را اعلام می نماید.
• سپس انتقال ملک به صورت قانونی صورت می گیرد.

اما در صورتی که بانک رضایت به انتقال و یا فروش ملک ندهد چاره‌ای برای انجام امور مربوط انتقال وجود ندارد مگر فک رهن. البته دقت کنید هر چند کسب رضایت بانک دشوار است اما گاها ممکن است شما بخواهید بخشی از ملکی که در رهن بانک است را به فروش برسانید. برای مثال ممکن است یک ملک یک میلیاردی را برای دریافت تسهیلات 400 میلیونی در رهن بانک گذاشته باشید و قصد فروش سه دانگ آن را دارید و تصور این است که فروش بخشی از این ملک خللی در تضمین شما ایجاد نخواهد کرد اما قانونا شما حق واگذاری آن ملک را ندارید اما می‌توان با تهیه گزارشی مبنی بر این که باقیمانده ملک ارزشی بیش از تسهیلات بازپرداخت نکرده شما دارد رضایت بانک را در این خصوص جلب کنید. برای انجام این کار نیاز به ارزیابی قیمت ملک دارید.

 اما در صورتی که نتوان رضایت بانک را جلب نمود، برای فروش املاک در رهن بانک، بهترین راه این است که مالک ابتدا فک رهن کرده؛ یعنی مابقی اقساط وام را به بانک پرداخت نماید تا سند آزاد شده و سپس اقدام به فروش ملک نماید. هم چنین انتقال بازپرداخت تسهیلات به خریدار یکی از روش های قانونی است که می توان در زمان معامله چنین املاکی انجام داد. به این صورت که علاوه انتقال سند به نام خریدار، تسهیلات اخذ شده هم منتقل می گردد. البته انتقال ملک در رهن بانک به همین سادگی ها نیست و کلاهبرداری های زیادی صورت می گیرد. پیشنهاد می شود قبل از خرید ملکی که سندش در رهن بانک است، به یک کارشناس در این زمینه مراجعه کنید تا مطمئن ترین و قانونی ترین راه را به شما نشان بدهد.

مثلا ممکن است شخصی ملکی را خریداری نماید که مدت ها پیش در رهن بانک بوده است. بعد از مطلع شدن از این موضوع باید درخواست پرداخت وام بدهد؛ در صورتی که بانک قبول نکند، ملک به مزایده گذاشته می شود. بنابراین پیشنهاد می شود قبل از انجام هر معامله ملکی، به افراد مجرب در این زمینه مراجعه فرمایید. کارشناس با آگاهی از قوانین فروش ملک در رهن بانک می تواند از بروز چنین مشکلاتی جلوگیری نماید.  هم چنین برخی از افراد قصد خرید ملکی را دارند که سندش در رهن بانک است و تعهد مالک از انتقال سند بعد از اتمام اقساط وام و آزاد شدن سند را پذیرفته اند. بهتر است قبل از انعقاد قرارداد با یک کارشناس رسمی در این زمینه مشورت نمایند. در صورت نیاز به کارشناس می‌توانید از شماره تلفن‌های موجود استفاده نمائید.

ظهر نویسی در لغت به معنای پشت نویسی چک، سفته و برات است اما در قانون این معنا بسط پیدا می‌کند و با اهداف مختلفی از جمله وکالت، انتقال و ضمانت انجام می پذیرد. ظهرنویسی به عنوان یکی از قوانین حقوق تجارت دارای انواع گوناگونی است که در تجارت ها و قراردادهای روزانه ما بسیار پرکاربرد است. همین بسط معانی و ماده های این قانون باعث ایجاد شبهه های مختلف می شود.

اختلافات میتواند در نتیجه کسری حساب بانکی افراد، مسدود بودن ان و یا اشتباهات نوشتاری پشت چک باشد و دارنده چک را در مراحل وصول با مشکل مواجه کند. دراین موارد است که به حضور کارشناس رسمی دادگستری امور بانکی و کمک از او نیاز میشود.

در این یادداشت ابتدا سعی در معرفی انواع ظهرنویسی چک می باشد و سپس با آوردن مثال هایی از اختلافات پیش آمده؛ ابعاد مختلف حقوقی آن را بررسی و چرایی حضور کارشناس دادگستری امور بانکی را تبیین می کنیم.

ظهر نویسی چک به معنی امضای پشت آن است و معمولا به دو صورت انجام می گیرد؛ که اولین آن ظهر نویسی با هدف انتقال است. در این نوع ظهر نویسی صاحب چک با امضا در پشت آن چک را به شخص دیگری منتقل میکند. درانتقال چک طبق قانون، امضا آن جهت ظهرنویسی کافیست و نوشتن نام و نام خانوادگی ضرورتی ندارد و در این صورت گیرنده چک می تواند با مراجعه به بانک مبلغ مورد نظر مندرج بر روی چک را دریافت کند.

حال فرض کنید گیرنده چک با مراجعه به بانک متوجه عدم موجودی می شود، در اینصورت او میتواند به کارشناس رسمی امور بانکی مراجعه کند و سپس طبق قانون پشت نویس و یا صادر کننده باید مبلغ مندرج را به گیرنده برگردانند.

کارشناس دادگستری از کسانی که ردوبدل کننده چک ها هستند، ذکر تاریخ و نام را در هنگام پشت نویسی پیشنهاد می کنند تا هم از بروز اختلافات دوری شود و هم در صورت وجود اختلافات پرونده سهل ‌تر پیش برود.
دومین نوع ظهر نویسی چک، ظهر نویسی به منظور ضمانت است. دراین حالت شخص سومی به عنوان ضامن پشت چک را امضا میکند که ممکن است ضمانت برای صادر کننده چک باشد یا ظهر نویس قبلی. مثلا آقای الف چک صادر می کند و به آقای ب به تحویل می‌دهد، حال اگر فرد اول نزد فرد دوم به هر دلیلی اعتبار و اعتمادی نداشته باشد، فرد سومی برای ضمانت فرد اول پشت چک را به عنوان ضامن امضا میکند. دراین حالت برای فرد سوم مسئولیت تضامنی ایجاد میشود.
حال فرض کنید گیرنده چک که فرد ب است، پس از مراجعه به بانک و عدم موجودی، چک را برگشت بزند، در این صورت کارشناس امور بانکی شکایت گیرنده چک را وارد میداند و او میتواند بدون فرض محدودیت زمانی( محدودیتی که در حالت قبلی بود) به ضامن و دیگر صاحبان چک جهت وصول طلب مندرج در چک مراجعه کند.
نکته قابل توجه در این دو نوع این است که گاهی تشخیص ضمانت کننده از انتقال دهنده در ظهر نویسی چک سخت میشود، که کارشناس رسمی دادگستری امور بانکی با مشخص کردن معیار هایی تشخیص آن را آسان میکند.
ظهرنویسی به عنوان وکالت نوع سوم ظهر نویسی چک می باشد. در این نوع از پشت نویسی یک فرد حال به هر دلیل نمی‌تواند عملیات تجاری، بانکی و وصول را انجام دهد و به همین خاطر فرد دیگر را وکیل وصول و ایصال اسناد خود میکند و در ظهر نویسی وکالت را ذکر می‌کند. فرض کنید که فرد وکیل با عدم پرداخت تادیه و یا مشکلات دیگر در هنگام وصول مواجه شود، در این حالت کارشناس رسمی امور بانکی طرح‌شکایت و اقامه دعوی از طرف وکیل را وارد میداند و برای حق وصول آن تلاش می کند.
به طور کلی آشنایی با قوانین تجارت، مخصوصا بند های مربوط به چک و مشکلات آن برای کسانی که قصد حضور تجاری در اجتماع را دارند الزامی است اما در صورت بروز اختلافات و ابهامات نقش کارشناس بانکی می تواند مفید باشد.

امروزه بسیاری از افراد به هر دلیلی اقدام به اخذ وام می نمایند. وام کالا، وام ازدواج، مسکن، کشاورزی، تعمیرات و غیره از نمونه وام هایی است که بانک به متقاضیان عطا می نماید. البته دریافت تسهیلات مستلزم شرایطی است که یکی از آنها داشتن ضامن های معتبر است. در واقع سند ملکی یکی از بهترین ضمانت هایی می باشد که متقاضی می تواند به بانک ارایه بدهد. در ادامه بیشتر به ارزیابی آپارتمان جهت دریافت وام می پردازیم. توجه داشته باشید که کارشناس رسمی دادگستری تاسیسات ساختمانی نیز در موارد استثناء می‌تواند در این ارزیابی نقش موثری داشته باشد.

ارایه سند ملکی برای دریافت وام کافی نیست، بلکه داشتن شرایط لازم برای دریافت وام از جمله داشتن پایانکار و نداشتن بدهی قبلی به بانک نیز الزامی است. بعد از آماده کردن مدارک مورد نیاز برای گرفتن وام و پرداخت هزینه های کارشناسی جهت ارزیابی، در صورت تایید بانک تسهیلات به متقاضی پرداخت می شود. البته شرایط هر بانک متفاوت می باشد و معمولا 65 تا 80 درصد ارزش ملک، تسهیلات عطا می گردد. پس اگر به دنبال وام بالای صد ملیون هستید، باید حداقل ارزش ملک تان دوبرابر باشد. در ادامه به معیارهایی که در ارزیابی آپارتمان تاثیر گذار هستند، اشاره می کنیم.

• عرصه ملک یکی از موارد در ارزشگذاری آپارتمان جهت اخذ وام به شمار می رود. کارشناس مساحت و موقعیت ملک و هم چنین مشخصات ثبتی و قرار نداشتن در طرح های عمرانی را در ارزیابی ملک در نظر می گیرد.
• یکی از موارد دیگر در تعیین قیمت ملک، عیان می باشد که می توان به سن ساختمان؛ تعداد طبقات، نوع مصالح استفاده شده، معماری داخلی، هزینه های مرتبط، نوع تاسیسات و غیره اشاره کرد. از مهم ترین موردی که در ارزشگذاری آپارتمان بسیار تاثیر گذار است، تاسیسات ساختمان است. تاسیسات شامل تاسیسات مکانیکی و تاسیسات برقی می باشد. سیستم سرمایشی و گرمایشی،سیستم امنیتی، سیستم احقاء حریق، آسانسور، دوربین مدار بسته، داشتن آبنما در حیاط، استخر، سنا و جکوزی و مواردی از این قبیل در برآورد قیمت ساختمان و نظر کارشناسی موثر هستند.

اگر برای دریافت وام اقدام کرده اید، می دانید که باید هزینه های بالایی جهت کارشناسی ملک پرداخت نمایید. ممکن است بعد از برآورد قیمت آپارتمان، میزان تسهیلات پرداختی کمتر از نیاز مالی تان باشد و شما از دریافت وام منصرف شوید. در این صورت تمام هزینه هایی که قبلا پرداخت کرده اید، سوخت می گردد. پیشنهاد می شود قبل از اینکه برای اخذ تسهیلات اقدام کنید، به یک کارشناس مجرب در این زمینه مراجعه کرده تا قیمت آپارتمان را برآورد نماید. همانطور که قبلا اشاره کردیم ارزشگذاری تاسیسات در تعیین قیمت آپارتمان نقش مهمی دارد. کارشناس با برآورد قیمت تاسیسات می تواند مقدار تسهیلات پرداختی بانک را مشخص نماید. مطمئنا تعیین قیمت نهایی آپارتمان و مشخص شدن میزان وام دریافتی می تواند در تصمیم گیری شما برای اخذ تسهیلات از بانک موثر باشد.

بنابراین در صورتی که نیاز به دریافت وام و ارزیابی ملک جهت دریافت اعتبار را دارید می‌توانید از طریق شماره تلفن‌های موجود با کارشناسان ما تماس حاصل نمائید.

با وجود گذشت بیش از بیست سال از تصویب و اجرای قانون عملیات بانکی بدون ربا شاهد وجود اختلافات بسیار درعقود اسلامی هستیم که کارشناس رسمی دادگستری امور بانکی با تشریح دقیق این قراردادها به حل و فصل اختلافات کمک زیادی می‌کند. دراین یادداشت به انواع عقود اسلامی شرعی رایج در بانکداری بدون ربا پرداخته می شود و سپس در خصوص اختلافاتی که ممکن است پیش بیاید مباحثی را مطرح خواهیم کرد.

عقد مشارکت یکی از عقود مورد استفاده در این سیستم می باشد. دراین عقد، مشتری سپرده خود را به بانک واگذار می کند و نیت او نیزمشارکت واقعی است یعنی ممکن است ضرر ببیند یا صاحب سود شود. ازطرف دیگر شخصی هم که گیرنده تسهیلات است آن را در فعالیتی سرمایه‌گذاری می‌کند تا به نیت خود که تقسیم سود و زیان یا سپرده گذار است دست یابد. در این بین بانک به عنوان واسطه عمل میکند و با دریافت وثیقه و وکالت از طرفین به تنظیم قرارداد می پردازد.

همانطور که می بینیم به دلیل پیچیدگی عقد مشارکت، قطعاً اختلاف پیش آمده ممکن است بسیار پیچیده تر باشد و دراین مراحل کارشناس دادگستری امور بانکی می‌تواند با الهام از قوانین تصویب شده بانکداری بدون ربا و تعاریف وظایف اصلی قرارداد مشارکت به تعیین فرد یا نهاد خاطی بپردازد.
یکی دیگر ازعقود معین قانون مدنی، مضاربه است که بانک باید درضمن اینکه اقدام به پرداخت وام برای تامین مالی تجارت فرد عامل میکند؛ هم در سود و هم درزیان تجارت نیزشریک شود.

 اما درعمل بانک‌ها پس از پرداخت وام، اقدام به دریافت بهره ماهیانه خود میکنند و این بحث میتواند سبب اختلاف طرفین باشد زیرا عمدتا طرز محاسبه بهره پرداختی و همچنین دیرکرد توسط بانک ها مورد قبول وام گیرندگان نیست. درنتیجه انتظار می رود که کارشناس رسمی امور بانکی هم به عاملین و هم به بانک ها در تبیین قرارداد مضاربه و تعیین سود و بهره آن کمک کند وهمچنین در صورت بروز اختلاف ناشی از سود و زیان، اقدام به تعیین زیان کننده نماید.
سلف از دیگر قراردادهای  اسلامی است که در این قرارداد بانک ها می توانند به منظور ایجاد تسهیلات لازم جهت تامین قسمتی از سرمایه ی در گردش واحدهای تولیدی بنابر درخواست این واحدها اقدام به پیش خرید محصولات تولیدی آنها کنند. حال ممکن است که در روند این قرار داد مشکلاتی پیش بیاید، لذا بنظرمی آید که کارشناس امور بانکی می تواند با بررسی نوسانات قیمتی رخ داده در طی روند و همچنین دیگر موارد ذکر شده در قرارداد با ارائه نظر مشورتی به دادگاه، زمینه ی جبران خسارت مناسب را فراهم اورد.

مزارعه قراردادی دیگر است که در آن بانک زمین مشخصی را برای مدت معین در اختیار طرف دیگر قرار می دهد ویا کشاورز برای انجام فعالیت زراعی خود از بانک طبق قراردادی مساعده دریافت می کند. در هر دو صورت کارشناس رسمی دادگستری امور بانکی می تواند در تعیین بندهای قرارداد با توجه به زمین و محصولاتی که قرار است کشت شود اقدام به مشورت کند و پس از پایان قرارداد نیز ناظر به بندهای موجود در قرارداد به شکایات طرفین رسیدگی کند.
از دیگر قراردادهای عقود اسلامی معمول در سیستم بانکی کشور، می توان به جعاله مساقات و خرید دین اشاره کرد.

به طور کلی نگاه ابزاری به این قراردادها در چند سال اخیر موجب شده است که بانک‌ها و مشتریان آنها رو به سوی سوری کردن این قراردادها بیاورند وهمین نگاه منشأ اختلافات بسیاری می شود که بانک‌ها و مشتریان می توانند از کمک کارشناس رسمی امور بانکی در حین قرارداد بهره برده و همچنین پس از بروز اختلافات ناشی ازاجرایی شدن عقد مربوطه ، کارشناس بانکی درجایگاه مشورت برای دادگاه بنشیند.